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Eine häufige Ursache für Streitigkeiten
Unzumutbare Nachbarschaftsbeeinträchtigungen sind eine häufige Ursache für Streitigkeiten im Immobilienbereich.
Sie treten auf, wenn sich die unmittelbare Umgebung einer Immobilie erheblich verändert, was zu einer Verschlechterung der Lebensbedingungen und einem Verlust des Marktwerts führt. Diese Beeinträchtigungen können durch wesentliche Veränderungen in der unmittelbaren Umgebung einer Immobilie entstehen.
So kann beispielsweise der Bau eines Gebäudes gegenüber den Verlust einer bemerkenswerten Aussicht (Meer, Landschaft, Denkmal), eine erhebliche Einschränkung der Sonneneinstrahlung oder eine Beeinträchtigung der Privatsphäre zur Folge haben. Ebenso kann die Ansiedlung einer gewerblichen Tätigkeit (Restaurant, Bar, Geschäft) Lärmbelästigungen, Geruchsbelästigungen oder eine Zunahme des Verkehrsaufkommens verursachen, wodurch die normalen Nutzungsbedingungen der Immobilie beeinträchtigt werden.
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Die Schadensarten
Aus fachlicher Sicht werden üblicherweise mehrere Schadensarten unterschieden :
- Die Sichtbeeinträchtigung, gekennzeichnet durch den vollständigen oder teilweisen Verlust eines wertsteigernden visuellen Reizes
- Die Beeinträchtigung der Sonneneinstrahlung sowie die Verringerung des natürlichen Lichteinfalls
- Die Nutzungsbeeinträchtigung, die eine Verschlechterung der Nutzungsbedingungen der Immobilie zum Ausdruck bringt
- Die Lärmbeeinträchtigung, verbunden mit Belästigungen, die die zulässigen Toleranzgrenzen überschreiten
- Geruchsbeeinträchtigung bei Vorliegen anhaltender und störender Geruchsbelästigungen
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Ein strenger Nachweis
Die Anerkennung dieser Beeinträchtigungen setzt einen strengen Nachweis voraus, der auf einer vergleichenden Analyse zwischen dem Ausgangszustand und dem Zustand nach dem auslösenden Ereignis beruht. Dieser differenzierte Ansatz ist unerlässlich, um das Vorliegen der Beeinträchtigung zu objektivieren und deren Auswirkungen auf den Marktwert der Immobilie zu quantifizieren.
Die Rechtsprechung erkennt somit eine Entschädigung für Wertminderungen an, die insbesondere mit dem Verlust einer außergewöhnlichen Aussicht, einem erheblichen Verlust an Sonneneinstrahlung oder dem Auftreten von Belästigungen durch nachbarschaftliche Aktivitäten verbunden sind, sofern deren ungewöhnlicher Charakter festgestellt wird.
In diesem Zusammenhang kommt dem Immobiliengutachten eine entscheidende Rolle zu.
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Vorausschauend handeln
Es wird dringend empfohlen, bereits beim Aushang einer Baugenehmigung in der Nähe der betroffenen Immobilie tätig zu werden. Die Erstellung eines vorläufigen Gutachtens ermöglicht es, die Merkmale der Immobilie vor der Veränderung ihrer Umgebung (Lage, Aussicht, Lichtverhältnisse, Nutzungsqualität, Marktwert) präzise und rechtswirksam festzuhalten.
Ein zweites Gutachten, das nach Abschluss der Arbeiten oder dem Auftreten von Beeinträchtigungen erstellt wird, ermöglicht eine objektive Bewertung der erlittenen Auswirkungen und die Bezifferung des Marktwertverlusts.
Als Sachverständiger für Marktwerte begleite ich Sie bei diesem Vorhaben mit Sorgfalt und Objektivität, um Ihre Interessen bestmöglich zu vertreten, sei es im Rahmen einer gütlichen Einigung oder eines Rechtsstreits.
